地产思想者:海亮营销总监 禹有松
第10期
@腾讯大浙房产绍兴站

海亮营销总监禹有松表示:现在的楼市,无论是商品房买卖还是土地市场买卖市场都是相当火爆的。楼市行情向好,价格持续走高,买房者的压力与日俱增。购房,最终的目的是居住,与居住最密切相关的当属房型。

海亮御锦园位于越城区鉴湖镇中兴南路与芳泉路交口,由11栋17层和18层的小高层组成,主力面积约88~128㎡。

海亮13年项目经验总结,集合海亮设计部、研发部、工程部三大部门,以及设计供应商等战略合作伙伴的107名专家,全新设计出“零缺陷”标准户型。

房地产业变迁:利润率逐渐变薄

专访海亮营销总监 禹有松

各位网友大家好,我们这一期的《地产思想者》栏目来到了海亮御锦园。今天非常荣幸邀请到海亮营销总监禹有松先生接受我们的采访。

腾讯房产绍兴站:禹总你好,我们知道,中国真正的房地产市场是从1998年开始,在亚洲金融危机之后,提出将房地产作为支柱产业。俗话说三百六十行,那么,您是在怎样的机缘之下,选择进入到房地产行业的?您是怎样看待入行这几年房地产市场的发展变化的?

海亮营销总监 禹有松:我是研究生一毕业就进入了这个房地产行业,当时也是机缘巧合,在找工作的时候,我们同宿舍他的家人是做房地产的,也说到这个房地产的行业前景还不错,所以后来在找工作的过程中,重点投了房地产企业,也是很荣幸,进入了一家目前全国排名也是前20的房地产上市公司。

当时是2008年,2008年的话可以说是房地产行业经历了第一轮的大调整,是全球性的经融危机,年底的话公司也是进行了一个比较大规模的裁员,也是战战兢兢怕被裁,后来也是很幸运留了下来。在这家公司一做就是6年,也是从最开始的策划做到后来独当一面的营销经理。可以说,一路走过来的话,感触还是很多的,付出也比较多。

入了房地产这行,到目前来说,基本上是没有正常的双休过的,都是单休,这也是这个行业的特性决定的。从收获这个角度上来讲,觉得收获还是蛮多的。无论是在个人的成长上面,还是在个人的收入的角度,我觉得不管是从事哪一行,干一行爱一行,你在这个行业踏踏实实认认真真去做,总归都会有所收获的。

说到房地产行业这几年的发展变化,变化还是蛮大的。从企业的角度上来讲,目前房地产行业的利润率其实是越来越薄的,企业也是越来越难做了。前几年很多非房地产行业的纷纷进入房地产行业拿地进行项目开发,但是目前这两年的话,听到更多的声音是,一些非房地产主营的企业退出房地产行业,这也是一个侧面反映出房地产行业目前的经营现状——很多项目是不盈利的,是亏损的。

从职业经理人的角度来讲的话,这几年房地产行业是越来越难做,越来越难做的原因是跟整个行业的趋势有关系,就是行业的利润率越来越薄,越来越激烈。老板对于企业经理人的要求也越来越高。第二块从营销的角度上来讲,房地产营销的这个打法,或者说这种精细度也高。刚入行的时候,当时基本上没有做外拓,做线下拓展这块的。08年当时因为金融危机,来访下降,刚刚开始尝试去做外拓。目前,房地产这种外拓营销已经成为一种普遍的方式。包括像现在最近的互联网这种模式在房地产行业,很多企业在尝试这种东西,房地产经营的要求也越来越精细化。这个我觉得对于行业的从业者来说,既是一个挑战,也是一个机遇,有助于行业内从业者的自身专业上更加得过硬,锻炼自身的技能。

绍兴房地产市场:成交量走高价格分化

腾讯房产绍兴站:开年至今,一二线城市的楼市可谓火爆异常,绍兴房地产市场成交也是可圈可点,回暖态势可观可感。您对接下去绍兴房地产市场的发展行情有怎样的预测?针对目前还在观望楼市的购房者,您有什么建议呢?

海亮营销总监 禹有松:今年上半年的话,绍兴的房地产楼市相比2015年是有所上升的,成交量是有所上升的。在价格上,我感知到的是一些楼盘的价格有小幅的上调。这个原因的话,我想一方面是整个大的宏观的经济政策环境,国家其实也是鼓励房地产政策的。然后话是在货币宽松的大背景下,改善需求得到比较大的释放。

第二块的话是绍兴现在这种城中村的改造的力度也是比较大的,这种城中村改造也激发了释放一部分的需求。第三块就是一二线城市刚才也提到了,这种火爆的房地产行情,其实对绍兴楼市的话也是有一定的影响。但是绍兴这个市场是一个相对来说比较稳定、比较封闭的市场,整体的外来人口不多,还是以绍兴当地人的去化为主,所以它不会有太大的大起大落,成交量的上升其实也仅仅只是小幅的上升。相比其他的城市的这种大起大落,基本上是不会出现的。

对于下半年的市场,我个人的感觉,成交量还会进一步的走高,主要基于下半年绍兴市有比较多的新楼盘入市,新楼盘首次入市给消费者提供了更多的选择,对他们自己入市销售量也有一个要求,成交量会进一步的走高。在价格方面的话,应该有所分化。上半年表现好的,年度任务指标完成比较好的项目,可能会小幅的提升价格;一些库存量比较大的,年度任务完成比较差的项目,可能会为了在下半年完成年度任务,在下半年价格有所下降。新楼盘来说的话,一般会采用低开高走的这种方式,所以选择应该是多样化的。

对于购房者来说的话,只要你看中自己合适的房源,那我觉得就不要犹豫,尽快的出手。这个房子的话,我个人是觉得,看中的话越早买越好。

深耕绍兴:三大优势落子鉴湖镇

腾讯房产绍兴站:海亮自2003年进入房地产行业,布局全国,御锦园为海亮地产在绍兴的第三个项目,请问绍兴有哪些优势吸引海亮持续落子?这次将楼盘选址在鉴湖镇中兴,又是出于怎样的考量?

海亮营销总监 禹有松:海亮起源于绍兴也发家于绍兴,所以对绍兴是有独特的感情的。绍兴也是海亮在房产开发中的一个重要的战略城市。第二点的话,绍兴我刚才说道房地产市场整体比较平稳,在这样一个城市,想做多大多大规模可能不太可能,但是开发的一个风险也是比较可控的。第三点话,就是海亮在绍兴来说是有一定的品牌优势的,所以我们也会坚持在绍兴深耕下去。

那这次选址在绍兴的鉴湖镇,也是看中鉴湖镇未来的发展趋势。鉴湖镇在绍兴来说具备三大特色优势。一个它是一个交通枢纽,是绍兴的交通枢纽,目前绍兴的绍诸高速在鉴湖镇有出入口,绍兴到诸暨,包括到杭州到上海都非常的方便,这是目前已经形成的一个优势。未来的话,像杭绍台高速的建设,包括未来的高铁绍兴南站的落成,以及汽车南站的建设,都会大大提升绍兴鉴湖镇交通枢纽的地位。最重要的就是地铁的规划,地铁一号线现在也是得到国务院的批复,预计在2021年可能绍兴就能坐上地铁,2022年都知道杭州的亚运会,在这个亚运会之前,绍兴地铁的开通也可以说是对这个亚运会相配套的工程,未来绍兴人可以乘坐地铁去杭州看亚运会,实现无缝对接。这是我们看重鉴湖镇的第一大优势。

第二大优势,鉴湖镇是一个生态型的小镇,绍兴传统有“南闲北工”的说法,南部是一个休闲、居住为主的生态型的区域。我们鉴湖镇的南边是有南部的三镇,是绍兴这边传统的市民休闲度假的地方。鉴湖镇上周边也是山脉环绕,河流密布,生态环境非常好,非常适合居住。

第三点的话就是,鉴湖镇的生活配套也是越来越成熟。像市立医院目前已经结顶了,明年就可以投入运行使用。市立医院是绍兴跟人民医院相对的三级甲等医院,未来也会带动整个鉴湖镇的周边配套的兴起。鉴湖镇本身也有自己的商业配套,可以说整体的配套是越来越成熟的。我们也看中了这样一个鉴湖未来发展的规划是可期的。

海亮御锦园:刚需首改项目

腾讯房产绍兴站:在楼市去库存的大背景下,好的项目的推出肯定是需要有其独特的亮点。相较于绍兴市场熟悉的御和园、御香园项目,这一次推出的御锦园是怎样的一个项目?

海亮营销总监 禹有松:我们御锦园是以88-128㎡的刚需首改的产品为主的这样一个项目。它的一个总建业不是很大,占地在3万多方,总建在9万方,可售的话大概在7万方。可以说是满足绍兴市刚需和首改的楼盘项目。

四大对策 打造“零缺陷户型”

腾讯房产绍兴站:目前的房地产销售,更多的是来自于产品本身的竞争。作为一个楼盘,好的户型设计能够大大提高产品的竞争力,您觉得未来楼盘户型设计发展具有怎样的趋势?目前御锦园对外主打的是“零缺陷户型”的概念,到底怎样的户型才能够称得上“零缺陷户型”?

海亮营销总监 禹有松:目前这样的一个房产户型的设计,其实是非常重要的,对客户选择角度上来讲。可以走两个大趋势吧。一个是豪宅的设计,包括排屋、别墅的设计,它们是走比较大比较豪比较奢这样的路线。

另外一块就是刚需或者改善型这样的一种户型设计,这种户型设计其实更考验设计师和开发商的能力。因为在目前房价不断上涨的情况下,户型的建筑面积就直接决定了消费者的购房成本。在户型设计中如果设计的更巧妙,可以有效的缩减建筑面积,可以大大的降低客户的购房成本。针对这种刚需和改善型的产品户型设计,我个人是觉得目前的这种紧凑化和舒适度的相结合是一个趋势。紧凑化的角度上来讲,户型设计并不是越大越好,在满足一定的舒适性的基础上,尽可能的做到紧凑化,减少消费者的购房成本。

第二块是功能空间的灵活可变,目前随着客户家庭生命周期的变化,户型可以隔出不同的空间使用功能,比如一般的家庭刚结婚,小夫妻两个可能只需要一个房间,一个多功能房就可以了;等到有孩子出生以后,他可能需要一个孩子的房间,同时父母老人过来居住、照顾孩子,可能需要一个老人房;等孩子长大以后,他可能就需要一个完整的三房空间。对现有的户型设计,我个人是觉得需要有一个这样的功能空间,多一个功能空间,可以根据家庭生命周期的变化,让客户随时去进行改造。

御锦园这次推出的户型,我们叫“零缺陷户型”。“零缺陷”这个概念其实是20世纪60年代美国提出来的,后来传到日本,也是促进了日本的工业制造业的发展。“零缺陷”我们更多的是觉得它是一种工作标准和工作态度,真正做到零缺陷可能也是相对比较难的。

对于御锦园的户型也是集海亮地产13年的开发经验,设计师在设计之初是非常用心的,我们在“零缺陷”的追求上面,主要是从四个方面来做的。一个是在空间,我们尽可能的做到零浪费面积,对过道的使用上面,我们基本上把过道纳入了使用空间上面。比如餐客厅的一体化的设计,还有卫生间三分离的设计等等,我们在这块是非常用心的。

第二块是在动线的设计上面,尽可能的做到相互的干扰比较小,一方面是体现在我们的楼层,我们都是17层、18层的,而且电梯的话我们是两部电梯,两梯两户、两梯三户这样的设计,平均到电梯使用率的话不会高,相对的上下电梯的干扰会比较小。第二个在户型内部,我们动区和静区,就是生活区和就寝区的话,相对比较独立,减少室内的干扰。在动线上面做到零干扰。

第三块就是在采光方面,尽可能的增加户型的采光,做到零死角的采光。我们户型全部是明厨明卫的设计,唯一的一个中间套设计,我们在北侧也是设计了一个近6米长的采光天井,大大提升了中间套的户型采光。

第四块就是在装修上面,尽可能的做到让客户少费心,少为装修费心。在需要客户改造的地方,都是做出了特殊的处理。比如说墙采用轻质隔墙,在卫生间的改造,我们预留了上下水,然后做了下沉式的处理,大大方便业主后期的装修。

预计7月底到8月上旬开盘

腾讯房产绍兴站:对于广大购房者来说,项目的价格肯定是格外重要的,您能否和大家透露一下,御锦园的价格和优惠?目前,御锦园项目展示中心已经开放,接下去项目的营销策略是怎样的?

海亮营销总监 禹有松:价格的话,目前我们公司还没有最终定,现在的话我也不知道价格具体会开到多少,但是有两个是可以说的。一个是我们项目首开,相对会是低开高走这样的一个价格策略,所以关注这个项目的买家首开肯定是不会错的,第二点的话就是我们也会参照鉴湖镇周边的楼盘来进行价格定位,跟我们户型面积差不多的来进行价格定位,应该也会锁定他们的价格,相对比目前的价格有所下浮。目前优惠的话,我们是在办理VIP的护照,办理VIP护照之后,集满六个章,是可以有5000元的购房款抵用的。

接下来我们项目在7月中旬,我们的样板房和项目正式的售楼处会开放,同步我们也会启动认筹的活动,预计开盘时间是在7月底到8月上旬。

  • 封面
  • 房地产业的变迁
  • 未来绍兴房地产市场预测
  • 三大优势落子鉴湖镇
  • 海亮御锦园 刚需首改
  • 打造“零缺陷户型”
  • 预计7月底到8月上旬开盘

 

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