房企并购明年预计集中爆发

腾讯房产2016-12-29 09:23
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房企的江湖从来没有如此热闹过。年初万科与宝能系之间的股权大战只是2016年险资在地产市场“买买买”的一个序曲。据不完全统计,被险资举牌的A股上市房企已超过50家,而且险资们不再满足于对房企股权的“买买买”,参与被举牌公司的管理也成为部分险资的终极目标。“野蛮人”凶猛入侵,房企之间也同样风云暗涌,房企之间的收并购迎来小高潮。除了央企之间的整合,“大鱼吃小鱼”的戏码在2016年频繁上演,融创、恒大等大型房企通过收并购,获得了大量土地储备。业内人士指出,在目前的房地产市场背景下,2017年资本的入侵和收并购潮将会继续,险资对房企的举牌或因政策的收紧和房企内部的调整而有所收敛,而房企之间的收并购,预计2017年下半年还会集中爆发。

险资抢做房企“大股东”

如果盘点2016年楼市的十大事件,万科的股权之争一定会毫无争议的上榜。这场始于2015年的纷争在2016年达到了高潮。

各大资本对万科的“买买买”始于2015年7月,2015年年底,宝能系通过收购正式成为了万科的第一大股东。万科董事局主席王石在内部讲话中明确表示,不欢迎宝能系成为万科的第一大股东。进入2016年,这场大戏高潮迭起,不断有新的角色和出乎意料的剧情出现。3月,万科原第一大股东华润与万科管理层矛盾分歧摆到了台面上;6月,有新角色进组,万科宣布引入深圳地铁,宝能提议罢免万科管理层;8月,又一重磅新角色出现,而且大有成为主角的意思。万科公告恒大系合计持有6.28%股权,已成为第三大股东,此后恒大继续不断增持万科股票。12月,万科宣布重组深圳地铁集团失败,而恒大也公开表示,无意也不会成为万科的第一大股东。据最新数据显示,目前在万科的持股方中,宝能系持股25.4%,华润持有万科15.29%,恒大系持股14.07%,安邦持股6.18%,万科管理层通过金鹏资管计划持股4.14%,万科企业股中心通过德赢资管集团持有3.66%,万科工会持股0.61%。

险资对万科的举牌并不是个案,2016年,“财大气粗”的房企见识了险资的凶猛。据统计,截至11月初,2016年年内已有超10家保险公司参与不动产投资,总金额已超千亿,约1123亿元人民币。其中,投资国内不动产近306亿元,投资国外不动产约817亿人民币。而据克尔瑞研究中心报告显示,2015年至2016年年中,24家险资总共在A股买入了54只地产股(包括二级市场交易和认购定向增发)并跻身十大股东,合计69次。

除了举牌房企收购股份外,险资还在进军不少房企已无法涉足的一线城市土地市场,今年上海的多宗地王都被险资以高价竞得。针对险资在地产市场的攻城略地,近日,中国保监会下发了《关于开展不动产投资及基础资产为不动产的金融产品投资自查有关事项的通知》,要求各类保险机构应当就不动产及基础资产为不动产的金融产品投资情况开展自查。《通知》强调了三大核心内容:一是保险机构应当严格遵守不动产投资监管政策规定,规范开展投资运作;二是保险机构应当加强内部管理,严格控制投资风险;三是保险机构应当开展不动产及基础资产为不动产的金融产品投资情况自查,并及时报送自查报告。

整合、收并购 圈地又一“良方”

除了险资的举牌在改变一些房企内部的股东格局外,2016年,房企之间的整合、收并购也集中爆发。

一方面,在国家推动央企产业重组合作的背景下,被国资委允许从事房地产主业的央企之间的重组整合在2016年加速进行。保利与中航、鲁能和广宇、五矿与中冶等,均在今年完成重组合作,据克尔瑞研究中心统计,在今年所有的国企整合案例中,单从土储方面来看,中海是目前收获最大的。通过与中信的整合,中海以价值310亿元股份和价值61.5亿元的持有物业作为交换获得了中信总楼面面积3155万平方米的土地储备,折合楼面价约1177元/平方米,远低于公开土地市场的价格,其中还有不少项目位于一些热点城市。

除了政策推动下的整合,一些龙头房企也在今年开启了“买买买”的模式。除了对万科股权的收购和恒大人寿在资本市场的攻城略地,据同策咨询研究部统计,恒大地产也在今年大手笔收购了多个公司股权及项目。其中,2015年底,恒大收购新世界旗下位于成都、贵阳、北京、上海、青岛、海口等地的9个项目,在今年都已进入销售阶段,为恒大的年度销冠地位做出了贡献。

另一条今年房企中的“大鱼”则是融创中国,通过多次大手笔的收购,融创在全国获得了大量土地储备和在开发项目。据克尔瑞研究中心整理,融创中国5月以44亿揽下莱蒙国际旗下7个项目共获得160万方项目建面(包含部分可租面积),9月又以138亿元吞并了融科置地全国42个项目总计未售面积为730万方,加上近日收购的青岛嘉凯城项目股权。通过收并购,融创一方面以相对较低的价格获得了大量土储,收购土地单价近2576元/平米,较公开市场拿地价格低很多;另一方面,在巩固已有布局的同时,借势快速全国化布局,如收购莱蒙项目巩固上海、南京等市场、收购融科等于实现了新一轮全国性的布局。此外,通过收购和整合,融创在海南市场实现了从零到海南又一大“地主”的身份转变,融创12月就一次性推出了位于海南的六个项目。

这些被收购的房企或项目,大都拥有核心城市的核心资源,与公开土地市场狼多肉少的状况相比,通过收购获取土地显然变成了一桩更划算的买卖。

险资举牌目的不一 2017行业洗牌加剧

2016年房地产行业资本层面的大事件为何会如此层出不穷?同策咨询研究部总监张宏伟认为,不同类型的企业,不同的场景,不同的投资者其战略意图不一:有的出手资本市场是为了上市平台的打造,比如恒大收购嘉凯城股权,其目的就是为了回归A股;而有的资本则充满了野蛮的搅局角色,比如宝万之争双方已经打得不可开交;有的则为了讲一个资本市场故事,虚虚实实很难分辨真假;而有的目的则相对简单,或只是为财务投资,或只是通过股权合作而获得土地储备或联合开发的项目。

而房企被险资举牌和被大房企收并购后,面临的境遇可能会有很大不同。张宏伟表示,险资举牌房企,如果和标的企业合作默契的话,可以给企业提供资本金的支持,不干涉企业的基本运营,还可以与企业养老地产的业务协同发展,这对于企业相对是比较有利的。如果险资介入管理,和房企管理层之间有分歧,产生矛盾后,可能会给企业带来负面的影响。另外,由于险资更关注的是资本运作带来的溢价收益而不是房地产开发企业的销售运营带来的收益,二者的目的上有很大不同,如果强势介入的话,最终有可能导致一些问题的发生。

而房企之间的收购,被收购一方基本没有什么话语权,而收购方影响力则会因收购整合而越来越大,对于被收购的项目也可以借助收购企业的品牌和实力来提升项目市场竞争力,取得更好的收益。

对于2017年险资是否还会继续如此凶猛,张宏伟分析表示,这样的情况应该会有所收敛。一方面,经历了今年险资对上市公司的集中举牌,证监会和保监会都已出台相关指导意见,引导险资进行长期的投资。另一方面,看到今年万科等企业遭遇的股权收购大战,一些股权分散的企业也在进行调整以应对恶意的收购,能够通过简单收购成为第一大股东的机会越来越少。

而房企之间的重组并购依然还会继续,克尔瑞研究中心分析预测,随着公开市场拿地难度持续增加,房企必定会继续寻求其他突破,合作、并购等助力企业低成本扩张的渠道也将继续备受青睐。2016年的并购已经达到一个小高点,中海、融创都是表现较为突出的房企。未来随着房企分化逐步拉大,楼市“优胜劣汰”加剧,规模房企会抓住机遇寻觅市场上的“便宜货”,并购规模有望实现新一轮超越,可以预想2017年将有更多房企参与大并购大整合的浪潮之中。

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